Klagebefugnis der Eigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümer sind nicht mehr prozessführungsbefugt, wenn sie zuvor in einer Eigentümerversammlung die Befugnis zur Klageerhebung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen haben. Nach Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 10.07.2015 (Az. V ZR 169/14) wird dadurch eine sog. gekorene Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft begründet.

Im konkreten Fall war diese Prozessführungsbefugnis entstanden, indem die Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss zur gerichtlichen Durchsetzung beauftragt und bevollmächtigt wurde. Nach der Urteilsbegründung sei im Zweifel davon auszugehen, dass die Gemeinschaft die Rechtsausübung übernehme, wenn laut Beschluss bestimmte gemeinschaftsbezogene Individualansprüche der Wohnungseigentümer durchgesetzt werden sollen. Ein anderer Sinngehalt können einem solchen Beschluss nicht beigemessen werden, weil die erforderliche Beschlusskompetenz nur für die Vergemeinschaftung der Individualansprüche bestehe. Das Gericht führt jedoch aus, dass Inhaber des materiellen Rechts dennoch die Wohnungseigentümer bleiben, da die Gemeinschaft lediglich die Ausübung der Rechte übernehme.

Der Bundesgerichtshof befasst sich in seiner Entscheidung weiter mit der Frage, ob die bloße Duldung durch die übrigen Eigentümer einer gegen die Teilungserklärung verstoßenden Nutzung einer Eigentumseinheit zu einer verbindlichen Änderung der Teilungserklärung führe. Dies wird verneint. Nach Ansicht des Gerichts reicht für eine Änderung der Teilungserklärung eine schlichte Duldung durch die anderen Eigentümer keinesfalls aus. Es sei vielmehr erforderlich, dass jeder Sondereigentümer Kenntnis sowohl von dem Inhalt der Teilungserklärung als auch von der Rechtswidrigkeit der derzeitigen Nutzung habe. Darüber hinaus müsse der übereinstimmende rechtsgeschäftliche Wille bestehen, für die Zukunft eine verbindliche Änderung vorzunehmen. In der Regel müssten die Eigentümer vor der stillschweigenden Willenskundgabe über den Gegenstand der Vereinbarung beraten und die Rechtsfolgen für die Zukunft erörtert haben. 

Mache die Eigentümergemeinschaft  einen dahingehenden Unterlassungsanspruch gegen den Eigentümer, der gegen die Teilungserklärung verstoße, über Jahre nicht geltend, könne daraus für diesen Verstoß eine Verwirkung resultieren, so dass die Unterlassung rechtswirksam nicht mehr verlangt werden könne. Allerdings werde dadurch insbesondere nicht das Recht des gegen die Teilungserklärung verstoßenden Eigentümers begründet, neue qualitativ eigenständige Störungen vorzunehmen. Für diese neuen Störungen sei dann keine Verwirkung mehr gegeben.